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Promoteur Immobilier

La promotion immobilière… mais c'est quoi ?

Date de publication : 11 Déc 2019 / Catégorie : Métier

On entend trop souvent des définitions erronées sur le métier de “Promoteur immobilier” et comme on connaît bien le sujet chez limmao (on a exercé le métier pendant plus de 10 ans chez les plus grands promoteurs), on a décidé de vous apporter quelques réponses !

Qu’est ce qu’un promoteur immobilier ?

Nous allons commencer par répondre à cette question généraliste, qui permet de planter le décor et mieux comprendre l’étendu du métier. Juridiquement, un promoteur immobilier c’est un maître d’ouvrage, c’est à dire qu’il est la personne (physique ou morale) qui prend la décision et la responsabilité d’édifier une construction sur un terrain qui lui appartient, et comme sa démarche est commerciale, l’objectif, c’est de revendre cette construction à un ou des clients.

Travail d'équipe

Dans le métier, on a pour habitude de dire que le promoteur immobilier est un chef d’orchestre parce qu’il coordonne tout un ensemble de professionnels qui sont nécessaires à la conception, à la réalisation, à la construction et à la vie d’un programme immobilier.

Il doit notamment s’appuyer sur le savoir-faire d’architectes, des services urbanisme des collectivités, de bureaux d’études, de notaires, d’avocats, de banques, d’assureurs, de prescripteurs immobiliers, d’entreprises de construction, de syndics… et de ses équipes.

Au delà de son rôle de coordination des différents interlocuteurs, le promoteur immobilier est responsable de l’aspect financier, administratif et juridique de l’opération immobilière.

Comment devenir promoteur immobilier ?

Pour devenir promoteur immobilier, il n’y a pas de formation type ou obligatoire comme dans certains métiers, par exemple chez les architectes, les médecins ou les notaires.

Un bon promoteur, c’est quelqu’un qui est généraliste, il faut avoir des notions financières pour pouvoir faire des bilans d’opérations, avoir des notions de juridique, il travaille avec le code civil, le code de la construction, le code de l’urbanisme, de l’environnement, le code du commerce… il faut avoir un bagage technique pour pouvoir comprendre la conception des bâtiments, optimiser les constructions et suivre les chantiers et être commerçant pour pouvoir acheter des terrains mais aussi vendre ses logements. 

Compliqué de trouver une formation qui permet d’apprendre tout ça !

Par conséquent, beaucoup de promoteurs viennent soit de la filière banque, soit d’écoles de commerce ou d’écoles d’ingénieurs. Certaines écoles forment depuis plusieurs années maintenant ce type de profils,  pour répondre au mieux aux attentes du métier, c’est notamment le cas de l’Ecole Supérieure de Professions Immobilières qui a un Master spécialisé dans les métiers de la promotion immobilière.

De plus, vous verrez plus bas, que ce n’est pas nécessairement la même personne physique qui fait tout sur un programme immobilier neuf…

Comment fonctionne un promoteur immobilier ?

Le nerf de la guerre pour un promoteur immobilier, c’est de trouver des terrains. Pour cela, tous les promoteurs ont des prospecteurs ou développeurs foncier. Ce sont eux qui sont en charge de trouver des terrains, d’évaluer la capacité de construction dessus, de faire des propositions d’achat en essayant d’acheter au meilleur prix. Suivant les organisations des promoteurs, ils peuvent également s’occuper de déposer les permis de construire.

Si ce n’est pas le service développement foncier qui s’occupe de déposer l’autorisation d’urbanisme, ce rôle revient alors au service programmes qui gère en général toute l’opération du dépôt de permis de construire à la livraison du programme immobilier, ce qui représente en moyenne plus de 2 ans de travail par programme immobilier. Plus la taille de l’opération est importante (ça peut être un quartier entier), plus la durée de réalisation est longue. 

Bien évidemment, autour de ce service programmes, il y a le service technique qui gère tout l’aspect “construction” au moment de la conception du projet mais également pendant la réalisation de la résidence en assistant aux réunions de chantier tout au long de l’avancement des travaux.

Il existe également le rôle important du chargé de clientèle, c’est lui qui va tenir informé les clients pendant les travaux, récolter leurs demandes de modification dans le logement, leur faire visiter pendant les travaux et procéder à la livraison du logement. C’est le lien avec la société de promotion.

Le dernier grand service, c’est le  service commercial qui se charge de vendre les logements, d’accompagner et de conseiller les clients dans leur projet immobilier.

En parallèle, on trouve également tous les services supports comme la comptabilité, le juridique, le pôle communication-marketing.

L’organisation d’un promoteur immobilier à un autre peut différer légèrement au niveau des limites de tâches, mais les grandes lignes restent les mêmes.

Pourquoi passer par un promoteur immobilier ?

L’avantage d’acheter chez un promoteur immobilier, c’est déjà la garantie de pouvoir profiter d’une adresse.

Dans les faits, les promoteurs construisent en grande majorité des immeubles collectifs dans les coeurs de villes ou du moins sur des terrains dont les prix d’acquisition sont souvent onéreux. Il est donc très difficile voir impossible pour la majorité des particuliers de pouvoir acheter ces terrains de centre ville pour y faire construire un seul logement. Sur ces terrains inabordables pour un particulier, la seule solution pour les construire et les rendre habitable, c’est de multiplier le nombre de logements sur un seul et même terrain et pour cela, il faut un maître d’ouvrage unique qui a la capacité d’acheter en seule fois le terrain, de concevoir un projet, de supporter le coût des études et de le revendre en plusieurs habitations.

C’est ça le métier de promoteur immobilier !

Au delà de permettre d’accéder à des terrains bien placés, quand on achète un logement chez un promoteur immobilier, on profite de plusieurs garanties qui permettent d’avoir un logement de bonnes finitions et de se prémunir de sa dégradation dans le temps. On profite ainsi de la garantie d’achèvement, de la garantie biennale et de la garantie décennale via l’assurance Dommage Ouvrage. Chacune de ces garanties couvrent des désordres bien précis, mais elles permettent de ne pas avoir de gros travaux et donc de gros frais à supporter quand on achète un logement neuf.

Comment choisir son promoteur immobilier ?

Comment choisir son promoteur immobilier?

C’est très certainement la réponse la plus compliquée à apporter. Quand on fait un choix, on veut toujours ce qu’il y a de meilleur ou en tout cas ce qui a de bon. Il faut donc réussir à définir ce qu’est un “bon promoteur” sans tomber dans le sketch des Inconnus !

Pour nous, un bon promoteur immobilier, c’est un promoteur qui a pignon sur rue avec du savoir-faire, et de l’expérience. Bien évidemment, il y a la facilité d’aller acheter chez les grands promoteurs nationaux, ils ont tous les critères qu’on vient de décrire. Mais de temps en temps, la perle rare, la bonne affaire, elle est chez un plus petit promoteur qui travaille que régionalement voir localement, et pour autant, ce n’est pas un mauvais promoteur.

A minima, il faut s’assurer que votre promoteur fasse au minimum 50 logements par an au niveau de sa production. Vérifier sa date de création, les derniers programmes qu’il a réalisé et éventuellement réussir à contacter d’anciens acheteurs. Et puis, il y a internet. En général, les clients mécontents et insatisfaits, ils le font savoir, et internet est super pour ça ! Vous pouvez également vérifier s’il est adhérent à la Fédération des Promoteurs Immobiliers, ce n’est pas une obligation mais ça veut au moins dire qu’il s’inscrit dans ce métier !

L’autre solution, c’est d’utiliser les services d’un conseiller en immobilier neuf, faut-il encore qu’il soit neutre, transparent et indépendant… et ça !!!

Sinon, limmao peut vous aider, c’est notre métier ! ⬇️⬇️⬇️

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