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Promoteur Immobilier: définition, rôle et obligations

Date de publication : 25 Mai 2020 / Catégorie : Métier

Le promoteur immobilier est un un chef d’orchestre qui choisit, dirige et coordonne l’ensemble des professionnels de la construction afin de livrer des réalisations immobilières destinées à loger des utilisateurs particuliers qui vont y vivre ou alors des utilisateurs professionnels qui vont y travailler.

Qu’est ce qu’un promoteur immobilier?

Le promoteur immobilier est une personne physique ou morale, professionnelle ou non, qui assure la maîtrise d’ouvrage d’une construction, c’est à dire qui assume la responsabilité juridique et financière de la réalisation d’un bâtiment. 

Le promoteur immobilier est un maillon essentiel de la chaîne immobilière parce que les biens immobiliers qu’il permet de construire peuvent être des maisons, des appartements, des bureaux ou des entrepôts. Ces biens seront par la suite gérés et entretenus par d’autres acteurs du secteur. La Fédérations des Promoteurs Immobiliers a pour habitude de rappeler l’importance de ses adhérents dans l’aménagement des villes puisqu’ils sont souvent à l’origine des programmes immobiliers qui répondent aux besoins des futurs occupants (logement en accession à la propriété, logement social, résidence services seniors, résidence étudiants, résidence de tourisme, bureaux et commerces).

La profession de promoteur immobilier n’est pas encadrée comme peuvent l’être celles des notaires ou des avocats, mais elle est par contre très réglementée. Les promoteurs immobiliers doivent répondre à :

  • des obligations administratives et juridiques (Permis de construire) 
  • des obligations financières (Garantie financière d’achèvement)
  • des obligations commerciales (Vente en état futur d’achèvement, Vente achevée)
  • des obligations techniques (réglementation thermique, acoustique, accessibilité pmr)

Il faut donc être très polyvalent pour exercer ce métier et c’est ce qui en fait sa richesse. Mais il est très difficile de pouvoir tout maîtriser parfaitement, c’est pourquoi les gros acteurs du secteur (Nexity, Bouygues Immobilier, Cogedim, Kaufman & Broad, ICADE, Sogeprom, etc..) ont découpé cette activité en plusieurs métiers.

Les différents rôles et métiers du promoteur immobilier

Un programme immobilier doit nécessairement passer par plusieurs étapes.

Ça commence par la découverte du “terrain” où sera situé le futur projet et ça se termine à la remise des clés au client final (et ça va même au delà, parce que le promoteur doit garantir son immeuble pendant 10 ans, on y reviendra).

Entre ces deux étapes, il y a beaucoup de travail et surtout beaucoup de temps qui s’écoule. En moyenne, il faut compter environ 3 ans pour réaliser un programme immobilier. Et comme ce métier prend du temps et qu’il nécessite beaucoup de compétences diverses, en se professionnalisant, la profession de promoteur immobilier s’est décomposée en plusieurs fonctions:

1. Le service développement foncier

Le développeur foncier est le premier maillon de la chaîne. C’est lui qui va identifier les terrains à bâtir ou les biens immobiliers à réhabiliter à neuf. Son quotidien, c’est identifier des terrains, faire des études de capacité de constructibilité, réaliser la première version du bilan de promotion de l’opération, faire des études de marché, et acheter des terrains. Suivant l’organisation des promoteurs, il peut suivre le dossier jusqu’au permis de construire.

Les principaux interlocuteurs du développeur foncier sont les collectivités locales, les élus, les services urbanisme, les notaires, les géomètres, les architectes, les aménageurs et bien sur les propriétaires fonciers (professionnels et particuliers).

Le foncier étant la matière première du promoteur immobilier, un bon développement foncier est important et primordial.

(Si vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’un bien à vendre, suivant la région,  limmao peut également vous aider à valoriser votre bien auprès des promoteurs immobiliers, contactez nous.)

2. Le service programme

Le programme, c’est le service qui prend le relais juste après le développement foncier.

Le responsable programmes et son équipe (directeur programmes et chargé de programmes) sont en charge au quotidien du suivi opérationnel du projet. Ils doivent surveiller en permanence que l’opération se déroule comme elle avait été envisagée en phase de développement. Il faut donc finaliser les aspects administratifs (permis de construire, constitution du dépôt de pièces notaires, respect du budget, respect des délais de livraison, organisation du lancement commercial). C’est le poste le plus complet et le plus polyvalent. Il faut gérer de la conception, du commercial, de l’administratif, du juridique, du financier et de la technique. Le programme, dans la promotion immobilière, c’est le coeur de l’opérationnel, c’est lui qui coordonne toutes les parties prenantes à un projet immobilier.

Son obsession : le planning et le bilan financier.

Suivant l’organisation interne du promoteur immobilier, ce service peut également être amené à gérer l’aspect technique ainsi que les travaux des opérations.

3. Le service technique

C’est le service, quand il existe, qui est en appui du service programme. C’est la partie ingénierie du promoteur immobilier.

Ce service se charge d’étudier la conception technique des projets immobiliers, c’est à dire la faisabilité technique mais également financière de l’opération d’un point de vue constructif. Les responsables sont généralement en charge du chiffrage estimatif de l’opération ainsi que du planning prévisionnel. Ces données étant extrêmement importantes pour le service programme afin de valider et conforter le premier bilan financier de l’opération esquissé par le service développement. Par la suite, le service technique peut être amené à gérer les appels d’offres travaux avec les entreprises de construction, l’objectif étant d’être conforme avec l’estimation qui avait été faite.

Malheureusement, ça ne se passe pas toujours comme convenu !

C’est un des risques du métier de promoteur immobilier, mal identifier ses coûts de construction.

4. Le service travaux

Comme on peut s’en douter, ce service est dédié au bon déroulement des travaux.

Un bon déroulement, c’est le respect du planning et du budget mais surtout le respect des normes de construction et des différentes réglementations. Il faut rappeler que le non respect de certaines règles de construction engage la responsabilité pénale du promoteur immobilier. Il est donc impératif d’être très vigilant sur ces points. Ce service est clairement le domaine des spécialistes du chantier. Le service s’assure de la bonne coordination du maître d’oeuvre d’exécution avec les entreprises. Il s’assure la conformité des travaux par rapport au permis de construire, il vérifie que les prestations achetées aux entreprises sont bien réalisées, il valide l’avancement des travaux de chaque entreprise afin de régulariser le paiement des factures émises chaque mois par les entreprises de construction (ce qu’on appelle “Les situations de travaux”). C’est ce service qui est l’interlocuteur du maître d’oeuvre et qui devra régulièrement prendre les décisions qui permettront au chantier d’avancer dans la bonne direction.

5. Le service relation Clients

Le service clients d’un promoteur immobilier, c’est le lien permanent qui existe entre les acquéreurs des logements et le service programme.

C’est notamment ce service qui centralise toutes les demandes que les clients peuvent avoir sur leur logement, que ce soit des modifications de prestations (travaux modificatifs acquéreurs), des demandes de visites de leur logement (Les visites cloisons doublages, les pré-livraisons) mais également les demandes d’ordre administratives concernant leur acquisition (appel de fonds, attestations diverses). Le service clients travaille en synergie avec tous les autres services afin de satisfaire au mieux les demandes du client.

Suivant les entreprises, ce service reste également le contact privilégié des clients après la livraison du logement si le promoteur immobilier n’est pas pourvu d’un service après vente, notamment pour la mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement et/ou de la garantie biennale décrites ci-dessous.

6. Le service commercial

C’est la porte d’entrée du client chez le promoteur.

Ce service connaît parfaitement les programmes immobiliers, il est en charge de diffuser l’offre de logements au travers des différents canaux de distribution qui existe.

Par exemple, c’est le contact privilégié que limmao a avec les promoteurs immobiliers.

Ce service à l’expertise du marché de l’immobilier neuf, il valide les prix de vente avant mis en commercialisation afin de garantir la cohérence du projet au regard du marché. Il se charge également de la préparation du lancement commercial et intervient jusqu’à la vente du dernier lot sur un programme. L’objectif du service commercial, c’est de régulariser les contrats de réservation et les ventes notaires qui permettent au promoteur immobilier de démarrer le chantier mais également d’assurer le chiffre d’affaires nécessaire à son fonctionnement. Il faut pour cela une bonne maîtrise des différents produits existants dans le neuf (primo-accession et aides afférentes, PTZ, PSLA, mais également des dispositifs d’investissement comme la loi Pinel, le PLS, la LMNP et  les autres types d’investissement dans les résidences gérées) et surtout les connaissances de base sur la vente en état futur d’achèvement (VEFA)  ou sur la vente achevée.

En plus de ces différents services, il existe également les services support qui englobent la communication, le marketing, la comptabilité qui sont propres à chaque opération immobilière.

Les obligations du promoteur immobilier

Les principales obligations du promoteur immobilier vis à vis de son client sont majoritairement induitent par le cadre juridique du contrat de Vente en état futur d’achèvement (VEFA) définit par l’article 1601-3 du code civil.

Ce contrat impose à un promoteur de livrer un bien immobilier défini à un prix définitif et dans un délais précis (exception faite des reports de délais légaux comme les intempéries par exemple). Ce contrat oblige également le promoteur immobilier à échelonner le paiement du prix du logement en fonction de l’avancement des travaux, ainsi, un acquéreur ne règle que les prix des travaux réalisés, le solde étant réglé le jour de la livraison.

Dans une acquisition VEFA, l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement de la construction, et par conséquent, il paye dans les mêmes proportions le prix du bien immobilier.

Bon à savoir: retrouvez ici nos 9 conseils à suivre avant de signer votre contrat de réservation.

Au delà des obligations relatives au prix et au délai, le promoteur immobilier a pour obligation de vous fournir certaines garanties, nous les reprenons ci-dessous avec une brève description:

La garantie financière d’achèvement C’est une garantie souscrite par le promoteur au profit de l’acquéreur et qui a pour vocation de couvrir la réalisation des travaux en cas de défaillance du professionnel. Cette garantie est fournie par un établissement bancaire, elle est annexée à votre acte de vente chez le notaire. Dans les faits, si le promoteur disparaît pendant la construction, c’est cette garantie qui prend le relais afin de financer la fin des travaux.
La garantie de parfait achèvement C’est un garantie qui est valable 1 an à compter de la date de réception des travaux (et non la date de livraison de votre logement) et qui a vocation à couvrir tous les désordres qui apparaissent la première année de l'immeuble (fissures, peinture qui cloque anormalement, parquet qui gondole, fenêtre qui ferme mal, prise électrique qui ne fonctionne pas, etc….)
La garantie biennale On l’appelle aussi la garantie de bon fonctionnement, elle est valable 2 ans à compter de la date de réception et elle couvre le bon fonctionnement des éléments dissociables de l’ouvrage (qu’on peut retirer sans détérioration de l’ouvrage) comme par exemple un volet roulant ou une porte.
La garantie décennale Elle est valable 10 ans à compter de la réception des travaux et a pour vocation de garantir les éléments indissociables de l’ouvrage pendant 10 ans ainsi que les désordres qui rendent l’immeuble impropre à sa destination. Ce sont en général, les désordres de Gros Oeuvre, de clos et de couvert. Pour couvrir ce risque pendant 10 ans, le promoteur immobilier a également l'obligation de souscrire et de fournir une assurance dommage-ouvrage.
L’assurance Dommage-Ouvrage (DO) C’est l'assurance que le promoteur immobilier est obligé de souscrire afin de garantir l’ouvrage au titre de la garantie décennale. Cette garantie est souscrite avant le démarrage du chantier et elle est obligatoirement annexée à votre acte de vente chez le notaire. Cette garantie est rattachée à l’immeuble et non au promoteur immobilier.

Bon à savoir: Dans le cadre d’une acquisition en copropriété, la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale sont à actionner directement par l’acquéreur auprès du promoteur (idéalement via un courrier LRAR pour avoir une preuve) alors que la garantie décennale qui engage la dommage-ouvrage est à actionner via le syndic de l’immeuble. Dans ce dernier cas, le syndic alerte directement l’assureur en dommage-ouvrage.

Attention: Aujourd’hui, certains promoteurs vont au delà de ces obligations et vous fournissent une garantie “zéro réserve de livraison”, c’est à dire zéro défaut. Attention, cette garantie est très rassurante parce que synonyme de perfection, mais en général, cette garantie a un prix à payer que le promoteur immobilier intègre dans son prix de vente dés le départ, ce qui fait légèrement augmenter votre prix d’acquisition.

Chaque jour, le métier de promoteur évolue, il doit donc en permanence répondre à de nouvelles obligations en acoustique, en thermique, en terme d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite mais également en terme d’administratif afin de fournir de plus en plus de transparence à ses clients, et ça, c’est trés bien !

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