Skip to content
Investissement immobilier et locatif

Investissement locatif : Comment faire ?

Date de publication : 7 Oct 2020 / Catégorie : Investissement locatif

Le prix de l’immobilier en France croît de manière quasi constante depuis près de 10 ans, en particulier dans les grandes villes. L’investissement immobilier est donc de plus en plus pertinent. Néanmoins, un investissement locatif doit être réfléchi. Pour s’y préparer, la lecture de cet article qui en rappelle les grandes étapes sera essentiel.

Les grands axes de votre projet immobilier

Si vous voulez réaliser un investissement locatif, il est important de définir vos objectifs et vos attentes à la suite de cet investissement. Et naturellement, vous allez devoir vous familiariser avec quelques notions juridiques, fiscales et bancaires.

Rassemblez des connaissances en immobilier

Un investissement locatif peut s’avérer très rentable mais demande dans en premier temps une somme non négligeable. Il est donc nécessaire de rassembler le plus d’informations possibles sur l’immobilier pour assurer cette décision.

Afin de maîtriser le langage à utiliser avec les partenaires nécessaires à l’achat d’un bien (banquiers, agents immobilier, notaire, assureurs etc…), vous devez maîtriser les éléments du marché locatif :

    • Les différentes typologies de logement (T1, T2, T3, etc..)
    • Les différents baux de location (Bail nu ou bail meublé)
    • L’indexation des loyers
    • Les taxes à payer
    • Votre régime fiscal
    • Les possibilités de financement

ll vous faudra aussi suivre attentivement les évolutions du marché afin d’investir au meilleur moment et au bon endroit. Bien suivre les tendances pour optimiser sa rentabilité est un point essentiel avant un investissement locatif.

Définissez vos objectifs

En fonction de l’investisseur et du type d’investissement locatif, les objectifs peuvent être complètement différents. L’avenir du logement doit être en grande partie décidé avant l’achat. Les décisions seront différentes si vous le louer pour générer un revenu, si vous achetez pour défiscaliser, si vous souhaitez y habiter les années suivantes ou si vous voulez le revendre par la suite pour bénéficier d’une plus-value… bien qu’ils puissent en partie être compatibles.

Ces objectifs sont essentiels car ils sont déterminants dans le choix du type du bien à acheter et de sa localisation. Le choix d’un T5 en zone tendue pour y faire un bail de colocation n’aura pas les mêmes rendements, la même fiscalité ou la même gestion qu’un studio en centre-ville.

La gestion de votre bien est également un sujet sur lequel vous devez vous pencher avant un investissement locatif. En effet, la gestion d’un appartement et la relation avec les locataires sont nécessaires au bon déroulement d’une location. Suivant la typologie de l’appartement, la localisation du bien par rapport à votre ville de résidence et le nombre de locataires présents, cette gestion peut être excessivement chronophage puisqu’elle comprend la recherche de locataires, des visites, des états des lieux, de la rédaction des baux, de l’encaissement des loyers, du suivis administratif et fiscal… Beaucoup d’éléments qui peuvent freiner l’investissement mais qui doivent être pensés et organisés car ils ne doivent pas être négligés.

Prenons un cas concret: si vous vivez à Caen et réalisez un investissement locatif à Bordeaux, ville avec une tension locative propice à un tel investissement, il vous faudra sûrement confier la gestion locative de votre appartement bordelais à une agence. Elle pourra aussi vous proposer un accompagnement administratif et fiscal pour vous aider à optimiser votre rentabilité.

Bien choisir votre future acquisition

Afin de faire le choix le plus judicieux et correspondant le mieux à vos objectifs, il est important de prendre en considération deux aspects essentiels: la surface et la localisation du bien.

Choisissez correctement la localisation de votre bien

Il est important de correctement choisir la région puis la ville dans laquelle vous souhaitez réaliser votre investissement locatif. Afin d’opter pour la meilleure opportunité possible, il est conseillé de vérifier certains indicateurs économiques tels que :

    • Les prix du marché
    • Les zones tendues et leurs loyers plafonnés
    • Les indicateurs à l’emploi
    • La proximité de transports en commun
    • Les commerces essentiels à la vie quotidienne

Il y a plusieurs régions en France où le marché immobilier est extrêmement dynamique et en constante évolution grâce à une offre et une demande soutenues. La région parisienne ainsi que les grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse et bien d’autres notamment en zones côtières sont des valeurs sûres en ce qui concerne les investissements locatifs.

Les communes frontalières de ces grandes métropoles ne doivent pas être négligées et présentent également de grandes opportunités.

C’est une bonne opportunité car les prix à l’achat et les loyers sont plus bas qu’en métropole. Vous pourrez donc louer facilement en rentabilisant votre investissement. Les réseaux de transports s’étant énormément développés dans les grandes villes ces dernières années, la location dans les périphéries urbaines est de plus en plus avantageuse pour les locataires comme pour les propriétaires.

Il est également important de se tenir au courant des grands projets urbains à venir.

La construction d’un nouveau centre commercial, d’un nouveau campus universitaire ou encore d’un nouveau siège d’entreprise sont des projets qui peuvent favoriser ou desservir votre investissement.

La surface, un élément non négligeable pour remplir vos objectifs

Afin de choisir la surface adéquate de votre bien, il faut analyser vos objectifs et évaluer les bénéfices et les risques auxquels vous vous exposez. Les grandes surfaces ont tendance à être moins lucratives mais garantissent des loyers plus confortables et des locations sur le long terme. Les petites surfaces peuvent quant à elles dégager des bénéfices plus importants mais sont plus sujettes à la vacance locative.

Si nous prenons l’exemple de Lyon et de sa périphérie, nous pouvons dire que c’est une localisation parfaite pour faire de la colocation et maximiser sa rentabilité. Investir dans cette métropole et sa périphérie sur de grandes surfaces peut être particulièrement lucratif.

Néanmoins la colocation demande une gestion plus chronophage car elle est plus exposée au turnover et demande donc un investissement plus conséquent de la part d’un propriétaire. Dans ce cas, il peut être bénéfique de passer par un tiers afin de déléguer la gestion locative à une agence nouvelle génération par exemple dont les tarifs et les services sont souvent intéressants.

Le choix de la surface du logement doit donc correspondre aux projets que vous avez fixés pour votre gestion. Vous devez prendre en compte l’aménagement, l’ameublement en cas de location meublée, la rentabilité au niveau des loyers et de la fiscalité. De plus, il ne faut pas négliger le bien-être des locataires afin de limiter au maximum les vacances locatives.

Préparez votre financement bancaire

Une fois vos objectifs fixés et la typologie de votre acquisition choisie, il faut vous focaliser sur l’étape cruciale du financement. Un futur acquéreur devra se préoccuper d’abord du montant à emprunter pour compléter son apport (ainsi que le taux d’intérêt) puis de la fiscalité à mettre en place.

Négociez votre emprunt bancaire

Il est nécessaire de savoir que pour emprunter en limitant le risque de refus, il vous faut investir un apport personnel (c’est à dire la part que vous n’allez pas emprunter à la banque). Il n’y a pas de norme écrite en ce qui concerne le montant de l’apport. Néanmoins, un futur investisseur apporte généralement 10% du prix du bien. Cette somme correspond dans la plupart des cas au montant des frais associés du notaire et de la garantie.

Les décisions des banques peuvent également être différentes en fonction du projet lié à l’investissement. En effet, le financement ne sera pas le même entre un investissement immobilier à usage personnel ou locatif. L’investissement locatif est de plus en plus apprécié par les établissements financiers mais il faut toutefois prouver une solide capacité de remboursement.

Choisissez votre régime fiscal

Le dernier point sur lequel se pencher afin de réaliser votre investissement est la fiscalité. En effet, en fonction de la typologie du bien, du bail choisi (notamment meublé et non-meublé) ou encore de la localisation, le choix de la fiscalité ne sera pas la même. Il est très important de prendre le temps de réaliser ces calculs afin d’optimiser au maximum votre rentabilité.

Plusieurs options concernant la fiscalité sont envisageables lors d’un investissement locatif, ne serait-ce qu’entre une location vide ou une location meublée :

    • Lors d’une location nue : il est nécessaire de faire l’arbitrage entre le régime micro-foncier et le régime réel en fonction de vos rentes et de vos charges.
    • Lors d’une location meublée : le propriétaire doit choisir entre un régime LMNP au micro BIC ou au régime LMNP aux frais réels.

Cet arbitrage est particulièrement important afin de maximiser la rentabilité du bien de déduire les charges importantes liées à sa gestion. Un futur acquéreur doit donc se renseigner sur les conditions et les bénéfices de chaque régime afin d’opter pour celui qui correspondra le plus à ses objectifs.

Si vous envisagez d’investir dans un bien à but locatif, il y a donc plusieurs étapes à ne pas négliger en amont. Si c’est votre premier investissement, faites appels à des professionnels pour votre recherche, ils sont là pour ça !

Inscrivez-vous à notre newsletter