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Calculer un loyer Plafond en loi de défiscalisation Pinel

Comment calculer un loyer “loi Pinel” en 2019 ?

Date de publication : 31 Oct 2019 / Catégorie : Investir

Dans les questions que nous recevons de la part de nos lecteurs, il revient souvent le sujet du loyer en loi Pinel, sa méthode de calcul, le barème applicable, des questions sur le zonage, la différence avec le loyer marché, etc…. On a donc décidé de consacrer un article sur ce sujet.

Pour commencer, il faut tout d’abord rappeler que lorsque vous faites un investissement dans un logement neuf et que vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt associée à la loi Pinel, dans vos obligations, vous avez notamment le devoir de respecter une limite haute pour le loyer (hors charges) qui sera appliqué aux locataires de votre logement.

Ce plafond de loyer (hors charges) fait l’objet d’un calcul imposé par l’administration fiscale et qui est un élément important de votre éligibilité à la défiscalisation.

Il ne faut surtout pas penser qu’il suffit d’appliquer le montant indiqué dans le barème transmis par l’administration, et de le multiplier par la surface habitable de son logement, ce serait un raccourci et une erreur.

Pour calculer le plafond de votre loyer Pinel, il vous faut connaître 3 critères sur votre investissement :

  • La zone Pinel dans laquelle est située votre logement neuf
  • La Surface Utile Pinel de votre logement
  • Le coefficient loi Pinel applicable à votre bien immobilier

 

Pas de panique, nous allons voir tout cela ensemble !

Le zonage Pinel

L’administration a découpé la France en plusieurs zones (A bis, A, B1, B2 et C) en fonction des tensions locales du marché du logement. C’est le rapport entre l’offre et la demande de logements disponibles. Les Zones A bis étant “tendues” et les zones C sont considérés comme “détendues”.

Pour connaître la zone applicable à votre logement neuf, vous pouvez vous consulter le simulateur en ligne sur le site service-public.fr

Pour mémoire, le barème est révisé chaque année par le gouvernement.
Ainsi pour 2019, le barème applicable est celui repris ci-dessous :

Localisation du logement Plafonds Mensuels de loyer au m2 Utile hors charges
Zone A bis 17,17€
Zone A 12,75€
Zone B1 10,28€
Zone B2 8,93€

Pour notre calcul final, nous prendrons l’exemple d’un logement situé à Caen et donc en Zone B1.
Notre barème applicable sera alors de 10,28€/m2 Utile.

Calculer la surface utile de son logement

Il est important de faire la différence entre la Surface Utile et la Surface Habitable de votre logement.
La surface utile d’un logement correspond à la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (balcons, terrasses, loggias, caves). Attention, les jardins, cours, parking ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. De plus, la surface totale des annexes est plafonnée à 8m2 dans le cadre de la loi Pinel.

Ainsi, si votre logement possède une terrasse de 10 m2 et une cave de 4 m2, vous serez obligé d’appliquer le plafond de 8 m2 pour le calcul de votre surface utile.

Pour continuer notre exemple, nous allons calculer la surface utile de notre logement de Caen qui mesure 65 m2 en surface habitable, et qui possède un balcon de 6 m2 ainsi qu’une cave de 3,5 m2

Surface Utile = Surface Habitable + (Surface des Annexes) / 2

Soit

Surface Utile = 65 + 8 / 2

(Nous avons appliqué le plafond de 8m2, la surface de nos annexes étant égales à 9,5m2)

Notre Surface Utile est de 69 m2

Calculer le coefficient Loi Pinel

Maintenant que nous avons trouvé notre zone Pinel et que nous avons calculé notre Surface Utile, il nous faut calculer le coefficient multiplicateur Pinel qui se définit de la façon suivante:

Coefficient Multiplicateur Pinel = (19/Surface Utile) + 0,7

Le résultat de cette opération est plafonné à 1,2

Ainsi, si on reprend notre précédent exemple :

Coefficient Pinel = (19/69) + 0,7
Coefficient Pinel = 0,98

Calcul du Plafond de votre loyer Pinel

Pour calculer le loyer Pinel maximum applicable à votre logement, il faut utiliser la formule suivante:

Loyer Pinel = Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème de le zone Pinel

Ainsi, en reprenant l’exemple de notre logement de 65m2 situé à Caen, ça nous donne:

Loyer Pinel = 69 x 0,98 x 10,28
Loyer Pinel = 695,13 €/mois hors charges

Maintenant que j’ai calculé mon plafond de loyer, je sais à combien je peux louer mon logement?

En bonne réponse de Normand, on va vous dire “oui” et “non”.

En fait, pour répondre à cette question, il faut surtout regarder le marché locatif de votre logement afin de savoir s’il faut le louer au loyer marché ou au loyer plafond Pinel.

• Si le loyer marché est > au loyer plafond Pinel alors il faudra le louer au loyer Plafond
• Si le loyer marché est < au loyer plafond Pinel alors il faudra le louer au loyer marché pour être sûr de le louer.

poignet de main

Conclusion, avant d’acheter votre logement neuf, demandez et vérifiez:

Le loyer plafond Pinel du logement
Le loyer marché du logement
Le montant pris en compte pour votre simulation « Pinel »

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