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Achat en VEFA : les éléments obligatoires du contrat de réservation !

Date de publication : 10 Mar 2020 / Catégorie : Conseil immobilier

L’achat d’un logement neuf sur plan est un régime spécifique encadré par la loi qui s’appelle la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et qui nécessite la signature d’un contrat de réservation du logement.

C’est le contrat par lequel vous allez vous engager auprès du promoteur immobilier à acheter ce logement (sous condition d’obtention de votre crédit immobilier) et à l’inverse, contrat par lequel, le promoteur immobilier s’engage à vous livrer un bien immobilier avec des caractéristiques et une échéance définies.

La rédaction de ce contrat doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires sous peine de nullité.

Voici les éléments à vérifier avant de signer :

Les mentions concernant les parties

Ces éléments sont évidents, mais il est toujours bon de le rappeler, le contrat doit comporter les coordonnées des parties, à savoir celles du vendeur (nom de la société, dénomination, RCS, coordonnées postales, téléphonique et électronique etc…) et celles de l’acquéreur (nom, prénom, adresse) et son régime matrimonial. Ce dernier point est très important, il conditionne les personnes signataires du contrat au risque de nullité. Concernant le vendeur, le contrat de réservation doit également justifier de la souscription d’une garantie financière d’achèvement des travaux ou d’une garantie de remboursement, afin de garantir l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur.

Dans les acteurs importants pour la réalisation de la vente, il y a notamment le notaire de l’opération, même si son intervention n’est obligatoire que pour l’acte authentique, son nom et ses coordonnées doivent être précisés dès le contrat de réservation. (Cela ne vous empêchera pas de prendre votre propre notaire en concours pour la signature de l’acte authentique.)

Les mentions concernant le logement

Le contrat de réservation doit notamment reprendre une description détaillée du logement en précisant notamment la typologie du logement, sa surface habitable, les annexes prévues (parking, caves balcon, terrasse, etc) sa situation dans l’immeuble dans le cadre d’un appartement ou dans le lotissement dans le cadre d’une maison. Le contrat doit également préciser si le bien sera soumis au régime de la copropriété ou d’une quelconque association (AFUL ou ASL).

A ce titre, il faut vérifier que le plan du logement est bien annexé à votre contrat de réservation, avec un plan masse de l’opération et un plan de situation du logement dans l’opération. Sur la plan de vente, vérifier que les surfaces soient précisées, ainsi que des cotes sur le plan et l’orientation du logement (représentation du nord ou d’une rose des vents).

Vérifiez également la présence de la notice descriptive sommaire de vente qui vous précisera les prestations intérieures et extérieures prévues dans l’immeuble et dans votre logement. Également, les plans préventions au regard des risques naturels et technologiques.

Les mentions concernant la réalisation de la vente

Premièrement, il faudra vérifier qu’il est bien prévu une clause d’obtention du financement en faveur de l’acquéreur. Ce n’est pas obligatoire mais c’est une garantie pour ce dernier, c’est cette clause qui lui permettra de se rétracter gratuitement même après le délai légal s’il n’obtient pas son financement.

Le prix du logement, c’est une clause obligatoire sous peine de nullité, ce peut être un prix prévisionnel de vente avec une condition de révision de prix, mais il vaut mieux exiger un prix ferme et définitif dans votre contrat. De toute façon, si cette clause de révision existe, sachez que vous pourrez vous rétracter et récupérer votre dépôt de garantie si le prix de vente définitif dépasse de plus de 5% le prix provisoire.

Aussi, l’échéancier de paiement du prix du logement, ce dernier n’est pas obligatoire au stade du contrat de réservation mais il est souvent fourni, il peut prévoir différentes phases avec différents montant à payer, mais ne pourra jamais dépasser les pourcentages suivants en fonction des phases indiquées, c’est la loi, soit au maximum:

  • 35 % du prix du logement lors de l’achèvement des fondations
  • 70 % du prix du logement lors de la mise hors d’eau
  • 95 % ddu prix du logement lors de l’achèvement
  • Les 5 % restants seront versés lors de la livraison du logement et non à la levée des réserves.

Impérativement, vous devez obtenir la date à laquelle le contrat de vente définitif sera signé chez le notaire, c’est un élément obligatoire sous peine de nullité. Pendant qu’on est dans les dates, vérifier que le promoteur s’engage sur une date prévisionnelle de livraison. Ce n’est pas une obligation, mais ce sera une donnée importante en cas de dérapage des délais afin de pouvoir discuter et négocier avec le professionnel.

Dernier point, afin de réserver officiellement le logement, il vous sera également demandé un dépôt de garantie qui vous sera remboursé si l’opération ne se fait pas, si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier ou si vous vous rétractez dans le délai légal. Le montant du dépôt de garantie ne pourra pas excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de vente n’excède pas un an, ce sera 2% si ce délai n’excède pas 2 ans et il ne sera exigible aucun dépôt de garantie si le délai de vente est supérieur à 2 ans. Ce montant sera déduit sur le premier appel de fonds, généralement versé lors de la signature chez le notaire.

Signer un contrat de réservation, c’est récupérer beaucoup d’informations en peu de temps, et ça peut faire peur ! 😱

Mais soyez rassuré, il existe un délai de rétractation de 10 jours pour protéger le consommateur (on en reparlera dans un prochain article).

Ainsi, après la signature du contrat de réservation, le promoteur immobilier vous l’adressera par lettre recommandée avec accusé de réception et vous aurez ainsi le temps de bien prendre connaissance de l’ensemble des informations (technique, financière et juridique), à tête reposé et au calme, avant de vous engager définitivement !

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